IVA para viviendas turísticas en España

España es uno de los destinos de referencia más populares en toda Europa debido a sus múltiples atractivos y es que cuando uno conoce este país, se queda con ganas de más. Este hecho hace que cada año se establezcan en territorio español un número elevadísimo de nuevos residentes.

Este hecho hace que muchos extranjeros adquieran una vivienda en España; de hecho, el 2021 se vendieron 86.524 viviendas a extranjeros, una cifra superior respecto años anteriores a la pandemia.

En la práctica es frecuente que estos extranjeros con propiedad en España deseen alquilar sus viviendas a turistas de manera intermitente y no profesional, generalmente por días. Así, y dada la fama que tiene España al ser pionera en el sector turístico, se aseguran una mayor rentabilidad de su inversión inicial.

En España quien realiza arrendamientos de alojamientos turísticos tiene, a efectos del IVA, la condición de empresario. No obstante, están exentos del IVA aquellos arrendamientos de alojamientos turísticos en los que el arrendador no presta servicios típicos de la industria hotelera. En este sentido, conviene distinguir la actividad de alquiler turístico de la actividad de hospedaje. Esta última comprende la prestación de una serie de servicios tales como: la recepción y atención permanente y continuada al cliente, la limpieza periódica del inmueble, el cambio periódico de ropa de cama y baño, la puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas etc.), y, a veces, la prestación de servicios de alimentación y restauración.

Si usted, como arrendador de su vivienda, no quiere realizar estos servicios característicos de la industria hotelera, no deberá presentar ni ingresar el IVA. En efecto, el apartado 23 del artículo 20.1 de la Ley 37/1992 establece que el alquiler y cesión de viviendas queda, en principio, exento de IVA.

Sin embargo, el apartado “e” de dicho artículo dice que la exención anterior no operará cuando se trate de arrendamientos de viviendas o apartamentos amueblados y el arrendador se obligue a prestar alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, como son los mencionados anteriormente. Por lo que en esto casos, el arrendador deberá de emitir factura con IVA.

En el momento de querer destinar su vivienda situada en territorio español al alquiler turístico, pueden surgir algunas situaciones: 

1) El propietario quiera arrendar el inmueble a un tercero. Si se prestan los servicios mencionados anteriormente como actividad de hostelería, el propietario deberá de emitir factura con el 10% de IVA. En caso de no prestar los servicios propios de la actividad de hostelería, el arrendamiento estará exento, es decir, no debe emitir factura.

2) El propietario cede el inmueble a una empresa gestora, que es quien gestiona el arrendamiento de la vivienda vacacional. En este caso el propietario emitirá factura con el 21% de IVA a la empresa gestora, entre otras obligaciones. La empresa gestora que será quien cederá el inmueble, también emitirá factura, pero con el 10% de IVA, si presta los servicios descritos anteriormente como propios de la hostelería. Si no los presta, el arrendamiento estará exento del IVA.

3) El propietario cede la vivienda al usuario final, pero interviene en la operación un agente inmobiliario, intermediario o comisionista (por ejemplo, Airbnb o Booking ). En este caso la ley manifiesta que el agente inmobiliario, intermediario o comisionista no es una empresa gestora. Si lo fuera se aplicaría lo descrito en el punto anterior. En este tercer punto, el propietario deberá de emitir factura con el 10% de IVA al arrendatario si se prestan los servicios propios de la actividad de hostelería. Y el agente inmobiliario, intermediario o comisionista deberá emitir una factura con el 21% de IVA al propietario por sus servicios (comisión). Finalmente, como en el resto de los casos si no se prestan los servicios propios de la actividad de hostelería, no se deberá de repercutir IVA.

Antes de considerar destinar su propiedad en España al alquiler turístico, se debe buscar el asesoramiento legal de expertos de abogados españoles. Desde Giambrone & Partners SLP estaremos encantados de ayudarle, en su propio idioma, a decidir qué solución es la más adecuada para sus circunstancias personales.

Livio Bisbe Molin

Trainee Lawyer


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